Kiinteistön myynnin kulut voivat sittenkin olla ALV:ssa vähennyskelpoisia

KHO antoi 7.8.2019 erittäin selkeän arvonlisäverotusta koskevan ratkaisun T 3589, jossa kiinteistöjen, keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden ja asunto-osakeyhtiöiden liikehuoneistojen osakkeiden myyntiin liittyvät kustannukset hyväksyttiin kiinteistöliiketoiminnan yleiskustannuksiksi.

Kohteiden myyntihinnat määräytyivät markkinoilla, jolloin myynnistä syntyneillä kustannuksilla ei ollut niihin vaikutusta. Myynnin kulut eivät tällöin olleet osa verottoman myynnin hinnanmuodostusta. KHO:n ratkaisu osoittaa verohallinnon noudattaman tulkinnan asiasta sekä verohallinnon antaman ohjeen aiheesta olleen selkeästi virheellisiä. Oli ammatillisesti hienoa, että me EY:läiset saimme olla mukana kääntämässä oikeustilaa oikeaan suuntaan.

KHO kiinnitti perusteluissaan huomiota siihen, että ratkaisua hakenut yhtiö toimi verovelvollisen ominaisuudessa vuokratessaan tiloja eli yhtiö hyödynsi kiinteistöjä ja keskinäisten yhtiöiden osakkeita direktiivin 9 artiklassa tarkoitetulla tavalla jatkuvaluontoisessa tulonsaantitarkoituksessa. Sillä ei ollut asiaa ratkaistaessa merkitystä, myikö yhtiö kaikille kiinteistöyhtiöille arvonlisäverollisia palveluja.

Arvioidessaan sitä, kuuluuko ko. myynnit arvonlisäverolain soveltamisalaan, KHO rinnastaa myynnit EUT:n oikeuskäytäntöön pohjautuen tytäryhtiöosakkeiden myyntiin. Kyseessä olevat myynnit ovat täten yhtiön kiinteistöliiketoiminnan välitön, pysyvä ja välttämätön jatke ja siten arvonlisäverolain soveltamisalaan kuuluvaa toimintaa. Tältä osin tämä ratkaisu antaa entisestään tukea yleensäkin sille, että vähennysoikeus koskee myös toiminnan lopettamista ja uudelleen järjestämistä. Näin silloinkin kun siihen liittyy osakkeiden tai kiinteistöjen myyntejä. Koska kiinteistöjen ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden sekä asunto-osakeyhtiöiden liikehuoneistojen osakkeiden myyntiin liittyvät kulut eivät sisälly myyntihintoihin, niiden katsottiin olevan kiinteistöliiketoiminnan hinnanosatekijöitä ja siten yhtiön yleiskuluja. Kulujen vähennysoikeus määräytyy siis tämän mukaisesti.

KHO:n ratkaisun johdosta nyt onkin hyvä käydä läpi vastaavat tilanteet, joissa kustannuksien vähennysoikeus on aikaisemmin evätty ja vaatia arvonlisäverotusta tältä osin oikaistavaksi. Kyse ei näkemyksemme mukaan ole vähennysoikeuksia koskevan tulkinnan muuttamisesta tästä eteenpäin, vaan verohallinnon tekemien virheellisten tulkintojen oikaisemisesta. Näin ollen vähennyksiä voi oikaista myös takautuvasti. Se, miten korjaaminen eri tilanteissa kannattaa tehdä, onkin sitten jo toinen kysymys. Autamme mielellämme näidenkin veroprosessien hoitamisessa.


Kuka?


Eija Tannila
Senior Manager, Indirect Taxation
eija.tannila@fi.ey.com

 

 

 

Kirsti Auranen
Partner, Indirect Taxation
kirsti.auranen@fi.ey.com